«Петербург — очень особенный город, — полагает Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент». — Для региональных покупателей покупка квартиры в Петербурге — это всегда множественные сценарии. Даже независимо от первоначальных намерений человек всегда рассматривает запасные варианты, так сказать, план «Б». Петербург — туристическая столица России. Он был и остаётся привлекательным городом. Независимо от местоположения объекта недвижимости, понятно, что можно приехать сюда на длительный срок, чтобы с толком, с чувством, с расстановкой осмотреть город. Побыть в нём столько, сколько душа пожелает. В этом отношении, даже если квартира приобретается для отложенного пользования, она всё равно рассматривается отчасти и как инвестиционная. У покупателя есть понимание, что он сможет её сдавать, предлагать под сдачу своим региональным друзьям-знакомым.
Конечно, в Петербурге у нас инвестиционный спрос активно теснят другие форматы. Появились совершенно новые форматы, такие как медицинский коворкинг. Относительно новые форматы, это складские помещения и офисно-складского назначения недвижимость. Которая продаётся в долях и является даже более понятной для людей бизнеса как средство сохранения своего капитала. Но, тем не менее, для массовой аудитории, для большого количества в первую очередь регионалов, это не так. На региональных рынках эти форматы ещё не присутствуют, покупатели их пока в своих регионах не видят. Зачастую, ещё не оценили прелесть такого пассивного получения дохода, какой, например, дают сервисные апартаменты.
Есть и ещё один аспект, который принимают во внимание при оценке доходности инвестиций — разная ставка налогообложения для жилой и нежилой недвижимости. И поэтому квартиры, конечно, остаются для массовой аудитории магистральным путём инвестирования.
У нас доля региональных сделок колеблется в пределах четверти продаж. В городе есть компании, которые имеют многолетнюю целенаправленную практику работы с региональными рынками. И у них доля региональных сделок намного выше. Поэтому в целом по Питеру, возможно, этот процент и выше».
«Я считаю, что Петербург — один из уникальных городов, — согласилась Яна Васильева, руководитель по продажам доходных проектов Becar Asset Management. — Помимо его туристической привлекательности, здесь высокая бизнес-привлекательность. И есть привлекательность в плане обучения, наши вузы в числе лучших в стране. Если говорить о загрузке отелей, у нас есть несколько отелей в Петербурге и в Москве. Например, наш отель на We&I by Vertical Большом Сампсониевском показывает рекордную загрузку — 79%. В допандемийное время 75% в среднем по городу считалось очень хорошим показателем. На Московском наш отель Vertical, который открылся в 2014 году, показывает чуть меньший процент загрузки — 70%. И в Москве, на Таганке Vertical Boutique, тоже порядка 70%.
Портрет инвестора меняется. Ещё два-три года назад у нас было достаточно большое количество инвесторов, которые брали объект в ипотеку, часто на последние деньги, и ожидали, что он сразу будет давать 30% доходности, покрывая ипотеку и ещё 100 тысяч рублей в месяц сверху приносить. Конечно, некоторые из этих инвесторов разочаровались. Потому что не всё быстро происходит. Чтобы апарт-отель стал популярным и высокодоходным, нужно время. Надо наладить рекламу, гостей привлечь. На это нужно порядка тех же двух-трёх лет. Поэтому сейчас, возможно, люди, у которых это последние деньги, не будут вкладываться в апартаменты».
Елена Дементьева, сооснователь агентства недвижимости «Надо брать», сочла нужным отдать должное другим городам, от которых Петербург отстаёт по доходности инвестиций в недвижимость.
«Что касается мнения о том, во что инвестировать в 2023 году, я согласна, что это недвижимость, — рассуждала она. — Другой разговор, что важна локация. В Петербурге, понятно это только центральные районы, потому что там очень хорошая доходность. Если говорить о клиентах, у которых нет возможности большого входа, кто не может покупать этажами, стояками и т.д., апарт-отели, то этих клиентов мы переориентируем на Краснодар, на Калининград. Там действительно небольшой вход и при этом очень большой чек посуточной аренды. И они у нас очень хорошо зарабатывают, если говорить про проценты годовых.
Мы считаем их заработок за календарный год, потому что летом чек посуточной аренды достаточно высокий, а зимой бывают такие ситуации, когда мы в полной просадке. У нас бывают даже минусовые месяцы, когда квартира отстояла, и не получилось её сдать и покрыть оплату коммунальных платежей. Но это всё клиенту летом, в сезон, сполна возвращается.
Кроме Краснодара и Калининграда, очень много каждый месяц мы продаём объектов в Москве. Инвесторы уходят в Москву, потому что там растёт быстрее недвижимость и доходность там выше. К сожалению. Хотя Петербург объявлен первым городом по посещению туристами.
Мы уже не живём в том мире, как в 2019 году, когда открываем карту Петербурга, просто пальцем тык, вот этот покупаем объект, и всё — он отрастает. Даже можем не анализировать. Сейчас аналитика очень серьёзная нужна при выборе объекта. Так как мы с клиентом работаем вдолгую: если он попал к нам, то мы ему даём весь сервис, то очень большая аналитика идёт по выбору объекта».
Коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов сделал акцент на резко упавшей доходности классического способа заработка — сдачи квартир в аренду. По его словам, она уже несколько лет не приносит доходность выше 3-4%. «Рынок аренды всегда испытывает большое давление на цены, — полагает он. — Например, в Петербурге, с точки зрения ежемесячных затрат, снимать квартиру в 2 раза дешевле, чем выплачивать ипотеку, если сопоставить средний платёж по аренде и по ипотеке в месяц. Поэтому перекрывать ипотеку арендой получиться только, если первоначальный взнос был большим, что уменьшает ипотечный платеж. Причем, такая картина характерна для всех крупных городов России. Краткосрочная сдача в аренду может приносить существенный доход, однако это требует от собственника вложений времени. Или передачи функции оперативного управления какому-либо посреднику, и тогда это снижает доходность».
В Петербурге, отметил Сергей Софронов, есть альтернативный и прекрасно работающий формат инвестиций — сервисные апартаменты. «Вот здесь доход от аренды может перекрывать даже ипотечные платежи, поскольку апарт-отели ставят цель максимально загрузки номерного фонда наиболее прибыльным форматом в соответствии с сезоном, — отметил он. И у нас есть статистика значительного, а в одном из проектов даже кратного, роста спроса на покупку апартаментов в ипотеку, чего раньше не наблюдалось. Инвесторам сегодня нужна стабильность дохода и внятные перспективы капитализации объекта инвестирования. — У сервисных апартаментов с этим все хорошо. Достаточно посмотреть на статистику ценообразования в ретроспективе последних пары лет, включая год текущий. У несервисных апартаментов ранее наблюдалось значительное снижение цен, вплоть до 25%. Поскольку этот формат для Петербурга менее привычен, но его предлагают некоторые московские застройщики, которые вышли на петербургский рынок. Исключение — апартаменты премиальные и рекреационные. Ценообразование строится на уникальности предложения и параметрах расположения. Это и обеспечивает капитализацию в дальнейшем. И здесь сервисная составляющая не особо востребована. Скорее, на уровне расширенного перечня услуг управляющих компаний для резидентов».
Другие участники круглого стола дополнили тему доходности апартаментов в Петербурге конкретными цифрами.
«У нас есть два понятных вида доходности, — объяснил Денис Розанов, руководитель отдела продаж апарт-отеля Well. — Это котловой метод, когда в управляющей компании есть, условно говоря, тысяча юнитов, 800 из них в настоящий момент находятся в управлении. И доход от этих 800 пропорционально квадратным метрам дольщиков, которые владеют тысячью апартаментов, распределяется между всеми инвесторами. Здесь мы точно знаем, что доход будет, но точно прогнозировать доходность в 2024 году мы не берёмся. При этом тем, кто хочет получить от нас конкретные цифры, мы предлагаем программу гарантированного дохода. Она распространяется на определённый пул апартаментов, ограниченный на текущий момент. Если изначально у нас было всего 100 таких апартаментов, то на текущий момент осталось всего 14. При входе на текущий момент в 9, 4 млн рублей инвестор в течение трёх лет гарантировано будет зарабатывать 60 тысяч рублей в месяц. Чистыми на карту. Инвестору останется только заплатить налоги. Если принять во внимание капитализацию, то можно выйти на цифры порядка 15% годовых. Недвижимость в среднем каждую пятилетку удваивается в цене».
«У нас тоже есть программа гарантированной доходности, 80 тысяч рублей в месяц чистыми мы гарантируем на определённый пул апартаментов, — сообщил Александр Кравцов, управляющий партнер ГК Fizika Development. — Окупаемость получается 6-8 лет при стопроцентной оплате. Для частных инвесторов, у кого есть средства в пределах 10 млн рублей, вариант оптимальный. На самом деле чек входа гораздо ниже. Можно взять ипотеку, у нас 20%, как у коллег, ипотечных сделок. Можно пользоваться рассрочкой, после ввода мы будем предлагать ещё рассрочку некоторое время. Так что минимальный порог входа может быть 1, 5-2 млн при средней стоимости лота в 9 млн.».
Представитель Fizika Development подчеркнул, что понятная доходность апартаментов стала одним из факторов, позволивших кратно нарастить темпы их продаж в текущем году. «Что касается апартаментов, то у нас 2023 год — рекордный, — заявил он. — Мы за три квартала реализовали в два раза больше по деньгам апартаментов, чем во всём 2022 году. Мы стартовали с продажами в феврале 2022 года, чуть больше полутора лет назад. Чек у нас вырос на 60%, если не больше. Стартовали со средним чеком 230, сейчас уже 390. И это не предел. У нас в сентябре средний чек 410 за метр квадратный. Поэтому я могу констатировать невероятный подъём в этом году. По крайней мере, в нашем проекте. Он находится в центре города и в тоже время это новостройка с использованием современных технологий и с выдержанной архитектурой. Поэтому у нас такой успех».
По словам Яны Васильевой, Becar также предлагает программы гарантированной доходности в гостиничном комплексе Digital Village Vertical. «Они разные, в зависимости от площади апартамента, — уточнила она. — Если взять, например, апартамент площадью 26 квадратных метров, он стоит сейчас в готовом уже отеле 8, 9 млн рублей. Доходность составляет 65 тысяч рублей в месяц на два года. Это порядка 8, 9% годовых. В дальнейшем, исходя из нашего опыта, будет 10-11% годовых спустя три года работы отеля. Это без капитализации».
В личном кабинете «Балтийского лизинга» появились новые инструменты взаимодействия
«Балтийский лизинг» обновил функционал Личного кабинета клиента. Новая версия поможет пользователям дополнительно упросить коммуникацию с компанией – теперь сканы всех документов по лизинговым сделкам можно загрузить на телефон, планшет или компьютер из ЛК.
Где купить редуктор КЦ-750 и его преимущества
Такие виды редукторов, как коническо-цилиндрические трехступенчатые, играют ключевую роль в различных промышленных работах, обеспечивая эффективную передачу движения и контроль скорости.
«Петербург — очень особенный город, — полагает Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент». — Для региональных покупателей покупка квартиры в Петербурге — это всегда множественные сценарии. Даже независимо от первоначальных намерений человек всегда рассматривает запасные варианты, так сказать, план «Б». Петербург — туристическая столица России. Он был и остаётся привлекательным городом. Независимо от местоположения объекта недвижимости, понятно, что можно приехать сюда на длительный срок, чтобы с толком, с чувством, с расстановкой осмотреть город. Побыть в нём столько, сколько душа пожелает. В этом отношении, даже если квартира приобретается для отложенного пользования, она всё равно рассматривается отчасти и как инвестиционная. У покупателя есть понимание, что он сможет её сдавать, предлагать под сдачу своим региональным друзьям-знакомым.
Комментарии пользователей