Никто из участников круглого стола ни на секунду не усомнился в тезисе, что без ипотеки, и, тем более, субсидируемой государством ипотеки рынок недвижимости сегодня не выжил бы. Начальник отдела ипотечного кредитования ПАО СКБ Приморья «Примсоцбанк» в Санкт-Петербурге Елена Диоргесова подчеркивает, что и после прыжка ключевой ставки, спрос на приобретение недвижимости с привлечением заемных средств сохраняется как на первичном, так и на вторичном рынке.
Так, в Примсоцбанке бессменным лидером на вторичном рынке остаются сделки по приобретению комнат в коммунальных квартирах. В среднем год от года от всего объема выданных ипотечных кредитов в Санкт-Петербурге около 30% составляют кредиты именно на приобретение комнат. «Причин для сохранения постоянного спроса на данный вид недвижимости несколько: во-первых, это стоимость – комната значительно дешевле, чем отдельная квартира; во-вторых, желание людей, уже проживающих в коммунальной квартире, выкупить оставшиеся комнаты у соседей и остаться единственным полноправными собственниками квартиры», – комментирует начальник отдела.
Также на вторичке сохраняется интерес к оформлению ипотеки с привлечением средств материнского капитала. «Так, доля сделок по нашей уникальной программе «Материнский капитал» составляет около 15% от всего объема сделок, – продолжает Елена Диоргесова. – Это легко объяснимо, ведь если сложить средства материнского капитала и средства гос. поддержки (450 тысяч), то получается сумма свыше 1 млн. рублей. Приобретают наши клиенты с помощью этого продукта квартиры, комнаты, дома с землей...»
Директор по продажам холдинга AAG Игорь Бадиков признает, что в минувшем году его компания, как и весь рынок, столкнулась со снижением спроса. В бизнес-классе просадка в среднем составила примерно 50%. Не все участники рынка были к такому готовы Ведь даже у стройкомпаний, которые пошли на невероятные маркетинговые ухищрения, просадка оказалась не менее 25%.
Игрокам пришлось перестраивать подходы. «Наша компания обсудила и согласовала с банками-кредиторами новые параметры ковенант – уменьшила план ежемесячных продаж, увеличила сроки экспозиции, но немножко повысила стоимость квадратного метра за счет этого, – говорит Игорь Бадиков. – То есть компания растянула продажи на более длительный срок, но на снижение стоимости метра, как ожидал ряд покупателей, не пошла».
К сегодняшнему дню, чтобы вернуться к выполнению плана, компания также запустила ряд программ – таких как «трейд ин», «срочный выкуп», когда выкупаются за реальные живые деньги квартира клиента, а он приобретает новую в доме холдинга; добавила рассрочки, где первоначальный взнос начинается от 5%... «На фоне улучшающихся показателей сейчас мы чувствуем себя гораздо уверенней. И первое полугодие закрыли хорошо с перевыполнением плана примерно на 15%», – рапортует директор по продажам холдинга.
Дешевая ипотека позволяет застройщикам недурно зарабатывать. Генеральный директор АН ГК «КВС» Анжелика Альшаева отмечает, что первое полугодие компания закрыла достаточно хорошо, даже удалось поднакопить резервы.
Правда, в период волатильности компания пробовала различные маркетинговые новации. Например, были пересмотрены условия по проектному финансированию с расчётом увеличения доли продаж после ввода объекта в эксплуатацию. «Но данное маркетинговое решение показало себя недостаточно эффективным – начинаются определенные проблемы с реализацией и усиливается конкурентная борьба по линии комплексного развития территорий. И сейчас компания опять перестраивает структуру продаж обратно», – говорит Анжелика Альшаева.
Как отмечает эксперт, до поднятия ключевой ставки в августе у всех застройщиков стояла очередь из покупателей. И до сих пор оформляются инициированные в августе сделки. Например, в КВС объем продаж в августе по сравнению с июлем по самым скромным оценкам подрос на 30%. Но, к сожалению, на прыжок вверх ключевой ставки банковский пул отреагировал повышением ставок по несубсидируемым жилищным кредитам на 2 п.п.—2, 5 п.п. А ведь именно льготная ипотека позволяет застройщикам держать более высокие цены.
В преддверии повышения ключевой ставки и ужесточения условий ипотечного кредитования, те потенциальные покупатели, которые только планировали улучшение жилищных условий, ускорили принятие решения и выходили на сделки. Прибавим сюда частные инвестиции, когда люди покупают новостройку чтобы сберечь накопления. Все это вылилось в перевыполнение планов по продажам у девелоперов. Здесь основной проблемой является достаточно высокая ипотечная ставка для квартир на вторичном рынке и за пределами программ субсидирования, – считает руководитель по продажам корпорации «Мегалит» Ирина Орлянкина. – Ведь преимущественная часть покупок на первичке происходит после продажи старой квартиры».
«Скачек ключевой ставки в реальности пока не очень отразился на ипотечных продуктах на первичном рынке, – делится руководитель по продажам. – Ведь львиная доля сделок идет с привлечением субсидированной ипотеки от застройщиков. Однако, ЦБ может и далее ужесточать условия по ипотеке, что в моменте подогревает спрос, а в случае принятия новых жёстких мер (например, ещё большего повышения первоначального взноса и снижения доли субсидирования в ипотеке) может серьезно его подорвать».
И, кстати, все чаще к ипотеке прибегают при сделках с дорогой недвижимостью. Покупателю выгодней занять по существующим ставкам, чем вынимать деньги из бизнеса. Коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов отмечает смещение сезонных факторов. Если ранее в мае застройщики получали торможение продаж в связи со стартом дачного сезона, то нынешний май в комфорт-сегменте показал высокий спрос, по ряду критериев даже лучше марта-апреля.
Текущие продажи компании специалист оценивает, как очень хорошие. Так в августе ГК «ПСК» запустила в продажу проект бизнес-класса на 113 квартир. И спрос превысил ожидания настолько, что уже на старте продаж застройщик несколько раз повышал цену.
«Ну и в премиальном проекте «Северная корона» также цены повышаются в связи с высокой степенью готовности, – рассказывает Сергей Софронов. – Кроме того, на элитные сегменты стала больше внимания обращать часть граждан, прежде предпочитавшая инвестиции, связанные с валютами недружественных стран».
Как подсчитал специалист, август к июлю – это плюс 35% выручки. И в сентябре картина не меняется. Пока остаются относительно дешевые ипотечные программы на первичном рынке (с господдержкой, семейная, ИТ-ипотека), люди спешат выходить на сделки.
Руководитель отдела продаж апарт-отеля Well Денис Розанов, соглашается, что, если сравнивать с 2021 годом, то снижение показателей сомнения не вызывает, какой сегмент ни возьми: бизнес-класс, премиум или сервисные апартаменты.
В то же время, начало этого года требовало от участников рынка осторожности и скромных прогнозов. В частности, отдел продаж апарт-отеля Well в ближайшем полугодии рассчитывал на небольшой рост. Однако, последние месяцы компания регулярно обновляет рекорды.
«В марте обновили рекорд февраля, в апреле – мартовский. На текущий момент продажи на высоком уровне. Понятно, люди хотят сохранить свои деньги. Наш типичный покупатель – это классический тип инвестора, приобретающего недвижимость для стабильного получения прибыли – рассуждает Денис Розанов – На текущий момент у нас практически нет клиентов, которые приобретают недвижимость для собственного проживания».
При этом для любого инвестора с классической моделью пассивного дохода, конечно, важна капитализация объекта.
Круглый стол в целом прошел на оптимистической ноте, хотя общее состояние рынка не идеально. В Петербурге за 8 месяцев нынешнего года, подсчитала начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова, зарегистрировано 30 тысяч ДДУ, всего по агломерации – 42, 2 тысячи.
«Это серьезная просадка, отмечает эксперт, за январь-август по отношению к тому же периоду рекордного 2019 года в городе недосчитывается 44% сделок, агломерация - 39%. Да и по сравнению с прошлым годом оба показателя ниже примерно на 13%. Поэтому к цифрам августа надо относиться сдержаннее, – рассуждает Светлана Денисова. – Несмотря на то, что по России в целом объём предложения на первичном рынке наращивается, и даже ЦБ недавно выражал свою обеспокоенность по этому поводу, в Санкт-Петербурге картина иная. План по вводу в городе на 2023 год составляет всего 2, 8 млн. кв.м».
Светлана Денисова не сомневается, что годовой план по вводу будет перевыполнен, но всё же объём предложения на первичном рынке остаётся далёким от рекордных показателей, вывод новых объектов в продажу застройщики не форсируют. Впрочем, с точки зрения строителей это можно назвать и везением – благодаря просадке рынок остаётся сбалансированным, удалось избежать провала реализации и ценовой лихорадки.
Вернемся к многострадальному вторичному рынку. Генеральный директор ООО «ВсевРиэлт» Светлана Белова уточняет, что ситуация на певичном и вторичном рынках очень разнится. Квартиры от застройщков, которые только что сданы, и которые уже в собственности у застройщика, более интересны клиенту, чем покупка квартиры у физического лица. Выбор неутешительный – либо ипотека с господдержкой, либо под 14%.
Соответственно, цены на вторичке движутся вниз. Именно льготная ипотека позволяет застройщикам держать более высокие цены.
Впрочем, и на вторичном рынке покупатели демонстрируют высокую активность. Идут показы, телефоны в отделах продаж раскаляются от входящих звонков, вручаются авансы… а число выставленных на экспозицию объектов перестало расти.
«Балтийский лизинг» выплатил купонный доход по облигациям серии БО-П07
ГК «Балтийский лизинг» в полном объёме выполнила обязательства эмитента по выплате купонного дохода по неконвертируемым процентным бездокументарным биржевым облигациям с централизованным учетом прав серии БО-П07 за первый купонный период.
«Балтийский лизинг» выплатил купонный доход по облигациям серии БО-П06
Компания «Балтийский лизинг» в полном объёме выполнила обязательства эмитента по выплате купонного дохода по неконвертируемым процентным бездокументарным биржевым облигациям с централизованным учетом прав серии БО-П06 за второй купонный период.
Никто из участников круглого стола ни на секунду не усомнился в тезисе, что без ипотеки, и, тем более, субсидируемой государством ипотеки рынок недвижимости сегодня не выжил бы. Начальник отдела ипотечного кредитования ПАО СКБ Приморья «Примсоцбанк» в Санкт-Петербурге Елена Диоргесова подчеркивает, что и после прыжка ключевой ставки, спрос на приобретение недвижимости с привлечением заемных средств сохраняется как на первичном, так и на вторичном рынке.
Комментарии пользователей