«Думаю, что по итогам 2023 год будет значительно превосходить результаты 2022 года по объему ипотечных сделок, – соглашается начальник отдела ипотечного кредитования ПАО СКБ Приморья «Примсоцбанк» в Санкт-Петербурге Елена Диоргесова. – Увеличение будет происходить за счет сделок по приобретению загородной недвижимости, использованию в сделках материнского капитала, а также роста числа сделок под залог имеющейся недвижимости».
Что же касается вторичного рынка жилья, то здесь свою роль сыграло наблюдавшееся с начала 2023 года снижение стоимости квадратного метра на уровне 10-15% по сравнению с ценами конца 2022 года.
На текущий момент цены на вторичном рынке ниже, чем в строящемся жилье. И, конечно, данный факт существенно влияет на рост объемов продаж. «За счет широкой продуктовой линейки в Примсоцбанке возможно оформить кредит клиентам с разным уровнем дохода и разным размером первоначального взноса, – уточняет Елена Диоргесова. – Кто-то оформляет кредит на приобретение квартиры стоимостью 15 млн. и выше, а кто-то начинает с приобретения недвижимости дешевле, допустим, комнаты в коммунальной квартире».
С начала 2023 года во всех банках произошел рост процентных ставок, однако, спрос на приобретение жилья остается. Не все могут себе позволить приобрести строящееся жилье (пусть и по льготным ставкам), ведь пока объект строится, надо где-то жить и зачастую приходится тратиться еще и на аренду. Именно поэтому спрос на ипотечные программы на приобретение недвижимости на вторичном рынке будет сохраняться, – констатирует Елена Диоргесова.
В ипотечном бизнесе есть еще один ракурс, который в обсуждениях затрагивается относительно редко. «В целом пока отношение клиентов к страхованию остается настороженным. Страховка в большинстве случаев приобретается не потому, что нужно, а потому что требует банк», – рассуждает генеральный директор ООО «ВсевРиэлт» Светлана Белова. И, если многоквартирный дом еще не построен, обычно речь идет о страховании жизни и здоровья ипотечного заемщика
«Приходится согласиться, что финансовая грамотность населения по вопросам страхования достаточно низкая. – соглашается директор по развитию цифрового сервиса ипотечного страхования FAST.Ипотека Анна Морозова. – Потребители не осознают необходимости этой процедуры. Вместе с тем известны случаи, когда клиенты экономили на страховании жизни, а потом сталкивались с неприятностями, вплоть до того, что наследникам оказывалась не под силу оплата ежемесячных платежей по кредиту».
С другой стороны, отмечает Анна Морозова, сервис FAST как раз и призван пропагандировать важность страховых услуг. «Заемщик и его близкие в непредвиденной ситуации оказываются без защиты. Возможность обезопасить жилье, себя и свою семью дает именно страховка – ведь страховая компания в случае наступления страхового события обеспечит полный возврат долга. Если заемщик не оформил полис страхования, выплата кредита ляжет тяжелым бременем на наследников, а в случае отсутствия у них финансовых возможностей квартиру заберет банк. В страховой защите также заинтересован и банк: остаток кредита возместит страховщик – и кредитному учреждению не придется предпринимать дополнительные усилия по реализации квартиры».
Анна Морозова пояснила, что агрегатор FAST упрощает работу ипотечных менеджеров в банках, агентствах недвижимости и строительных компаниях. Подбор и оформление полисов осуществляется онлайн, в режиме «одного окна»: от расчета стоимости до оформления договора страхования и оплаты. Таким образом, клиент сегодня в кратчайшие сроки выбирает квартиру, получает одобрение, оформляет страхование и быстро выходит на сделку.
Эксперты говорят о том, что цифровые сервисы меняют устоявшиеся бизнес-модели на рынке недвижимости. Благодаря усовершенствованным платформам-агрегаторам застройщики/агентства теперь имеют возможность создать собственный отдел ипотечного страхования или сделать имеющийся более эффективным, поскольку это теперь не требует больших финансовых и человеческих ресурсов.
«Раньше покупатель страховал недвижимость через банк, а теперь может закрыть этот вопрос сразу у застройщика. Это оптимизация, это сервис. Клиент удовлетворяет все запросы в одном месте. А застройщик получает дополнительный доход, который может использовать, например, для покрытия затрат на ФОТ или мотивацию сотрудника. И оказывать сервис клиенту можно не только в первый год, но и на этапе получения ключей, когда клиенту необходимо оформить обязательное страхование имущества, а также сопровождать пролонгацию клиента, чтобы ему не приходилось задумываться об этом». – подытоживает Анна Морозова.
«Рынок серьезно изменился, если в пандемию мы ориентировались на новостройки, то сейчас в фокусе внимания прежде всего загородная недвижимость, – считает генеральный директор ООО «ВсевРиэлт» Светлана Белова. – На популярность направления кроме прочего работает и то, что сохранилась возможность получать субсидированную ипотеку и даже «сельскую ипотеку» со ставкой 3%».
Дополнительно оживление спроса стало заметно с запуска программы по кредитованию строительства дома на имеющемся земельном участке. «Причем, клиенты хотят не столько участки, сколько готовые проекты, и в среднем цена вопроса составляет 15-20 млн. рублей. Тем более, что хорошая земля в дефиците», – поясняет эксперт.
Впрочем, специалист обращает внимание, что уже возведенные объекты не всегда подходят под требования предоставляющих ипотеку банков. Что вынуждает рассматривать, как вариант и незастроенные участки. «При этом право собственности не обязательно должно быть зарегистрировано должным образом: банки позволяют строительство за счет ипотечных средств и на арендованных землях, – добавляет Светлана Белова. – И еще такой момент: если раньше банки допускали к участию в программе только аккредитованных подрядчиков, то теперь ипотека стала доступна и на строительство загородного дома своими силами – достаточно предоставить проект на согласование банку. Ставки по этой программе интереснее, чем на покупку готового жилья, поэтому покупатель активно ею пользуется».
Генеральный директор компании SUN RESIDENCE GROUP Андрей Мирощенков также отмечает, что интерес у потенциальных покупателей к загородной ипотеке высокий, поскольку возвести дом большинству граждан без привлечения кредита достаточно сложно. «Но можно отметить, что информированность населения о такой возможности еще недостаточна. А банки и агрегаторы стали активно продвигать такой продукт относительно недавно. Поэтому в продажах у нас доля ипотеки пока занимает порядка 30%, – говорит специалист. – Но нужно учитывать, что все зависит от сегмента. Если речь идет о небольших домах, то в ипотеку приобретается около 50% объектов. Если же рассуждать о бизнес-классе (порядка 20 млн. рублей), то число кредитных сделок заметно ниже, как минимум, потому что ипотека не позволяет полностью перекрыть необходимые траты».
Эксперт поясняет, что стоимость приличного загородного дома под ключ с отделкой и бытовой техникой составляет 100-150-тысяч рублей за кв метр. И льготной ипотеки с порогом в 12 млн. рублей обычно достаточно для домов до 100 кв. метров. Это не считая земли.
Из текущих тенденций специалист отмечает попытки освоить этот рынок онлайн-агрегаторами. «Хотя идея несколько утопична, поскольку инженерия и отделка на загородке достаточно индивидуальны. Соответственно, описания на маркетплейсах оказываются неполными», – добавляет глава SUN RESIDENCE.
Ну и еще такой момент. Вроде бы на загородном рынке продается достаточно много лотов. «Но далеко не все соответствуют современным критериям потребления, то есть имеют большие панорамные окна, большие гостиные, большие гардеробные, и располагаются в поселке с адекватной инфраструктурой, – уточняет Андрей Мирощенков. – Соответственно, в нашей компании есть подразделение, строящее дома именно под запросы инвесторов с доходностью от 20%. При загрузке в 50% окупаемость 5-7 лет».
Но, как бы ни росла популярность загородки, основной поток кредитов обеспечивается сделками в городской черте. «Ипотека была и остается основным локомотивом продаж на рынке недвижимости, в том числе и на первичном рынке Санкт-Петербурга, – рассуждает начальник отдела продаж «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова. – Если в прошлом году мы работали с субсидированными ставками, и такое решение было основным инструментом, то с января ЦБ начал ужесточение условий. И от субсидирования ставки застройщиком пришлось отказаться».
Соответственно, сегодняшний рынок уже оперирует новыми продуктами. «Тем не менее, по итогам полугодия в нашей компании 98% сделок заключаются с привлечением ипотеки. И это новая реальность, которая вряд ли изменится в ближайшей перспективе. Пока не начнется реальный и внушительный рост доходов населения», – поясняет представитель «БФА-Девелопмент». Безусловно, рынок под давлением Банка России перестраивается. Деваться некуда, приходится искать и запускать новые «фишки».
Например, проектное финансирование ЖК «Огни Залива» осуществляет Сбербанк, компания в рамках комплексного обслуживания не получает сниженные ставки, но дисконт перенаправляется на льготное обслуживание заемщиков. Можно выбрать большую скидку на срок до ввода дома в эксплуатацию, или умеренную скидку на весь срок гашения кредита. Иначе многим дольщикам было бы по платежеспособности кредиты не потянуть.
«Работать с комплексным продуктом Сбера мы начали с весны, и сейчас это 95% наших продаж», – подсчитала Светлана Денисова.
И конечно, ни о каком ипотечном пузыре на рынке новостроек говорить не приходится. Закредитованность населения в России по сравнению с так называемыми развитыми экономиками намного ниже.
«Балтийский лизинг» стал партнёром эксклюзивной презентации Chery Arrizo 8 в Екатеринбурге
Автоцентр «Восточный ветер» в Екатеринбурге провёл эксклюзивную встречу для клиентов с презентацией нового автомобиля Chery Arrizo 8. Местный филиал «Балтийского лизинга» выступил партнёром мероприятия, представители компании рассказали участникам встречи о выгодных возможностях приобретения автомоб
«Думаю, что по итогам 2023 год будет значительно превосходить результаты 2022 года по объему ипотечных сделок, – соглашается начальник отдела ипотечного кредитования ПАО СКБ Приморья «Примсоцбанк» в Санкт-Петербурге Елена Диоргесова. – Увеличение будет происходить за счет сделок по приобретению загородной недвижимости, использованию в сделках материнского капитала, а также роста числа сделок под залог имеющейся недвижимости».
Комментарии пользователей