В преимущественной мере круглый стол был посвящен «разбору полетов» 2020 года, то есть, надолго запоминающейся истории, как ипотечный рынок в минувшем году отделался легким испугом и рекордом. И, уже опираясь на сформированные оценки, участники диспута делились прогнозами на год наступивший.
Льготная программа была прогнозируема, иначе бы стройотрасль попросту не «выжила» в ситуации начала прошлого года, говорит начальник отдела разработки розничных продуктов и работы с партнерами банка «Россия» Мария Борисова. По итогам 2020 года прирост по количеству и объему выданных ипотечных кредитов составил порядка 35% по сравнению с 2019 годом. При этом, рост произошел далеко не только благодаря льготной ипотеке – высока доля кредитов по рефинансированию ипотеки, и, безусловно, нельзя не отметить возросший спрос на приобретение загородной недвижимости.
«Программа льготной ипотеки, была наиболее востребована (прирост почти в 2 раза) в Крыму – это наш ключевой регион работы, – поясняет Мария Борисова – Это связано с адекватной стоимостью жилья в Крыму по сравнению с крупными мегаполисами. в Петербурге и Москве спрос на программы льготной ипотеки ограничен, во-первых, в связи с резким ростом цен на недвижимость, а во-вторых, в связи с недостатком платежеспособных клиентов».
Льготную программу банки запустили под 6, 5% и потом стали думать о дальнейшем снижении ставки под разных клиентов. Например, банк «Россия» в период летних месяцев проводил совместную программу с застройщиком в Крыму, предоставляя специальную пониженную ставку, что, несомненно, повлияло на спрос в регионе.
Напомним, пик ажиотажа среди ипотечных заемщиков пришелся на осенние месяцы. Ведь изначально планировалось, что «антикризисная» программа с ипотечной ставкой 6, 5% будет действовать до 1 ноября 2020 года, и многие заемщики старались успеть воспользоваться льготой. Впрочем, продление льготного режима до 1 июля 2021 года поддержало высокий спрос на недвижимость в ноябре и декабре.
«Филиалом банка Уралсиб в Санкт-Петербурге в 2020 году было выдано на 42% больше ипотечных кредитов по сравнению с 2019 годом», - докладывает заместитель управляющего филиалом по розничному бизнесу банка Уралсиб в Санкт-Петербурге Ирина Гладких.
Среди заметных трендов последнего ипотечного полугодия эксперт обратила внимание на возросшую популярность рефинансирования. «Этот, относительно молодой банковский инструмент, становится все более востребованным, ведь разница по ставке, например, в 2% и более при долгосрочном кредите на срок 10-20 лет, позволит заемщикам существенно экономить на ежемесячных выплатах», – подсказывает специалист.
Ну, и, конечно, нельзя было обойти молчанием феноменальный прорыв онлайн-технологий. «Летом 2020 года мы запустили сервис электронной регистрации сделок с жильем, – напоминает Ирина Гладких. – Удаленное оформление сделки особенно актуально в период действия ограничительных мер, направленных на снижение распространения коронавирусной инфекции». При электронной регистрации участники сделки получают все услуги и документы в режиме «единого окна» через офис банка Уралсиб.
В общем, механизм тотального ухода в онлайн стартовал и останавливаться не намерен. Так, уже в нынешнем году Уралсиб запустил сервис по оценке жилой недвижимости в рамках ипотечного кредитования. Сервис дает возможность подготовки отчета об оценке с самостоятельным осмотром и фотографированием жилого помещения самим клиентом, а также подготовки отчета без осмотра.
В результате, клиент получает электронный отчет, подписанный электронной подписью оценщика в кратчайшие сроки, и параллельно в банк направляется верифицированная версия отчета.
Впрочем, кризис дал возможность банкирам тестировать собственные, отличные от чужих, стратегии выживания. «Как и большинство, наш банк в апреле подключился к госпрограмме. Это было супер. Месяц к месяцу по сравнению с прошлым годом продажи стали расти на 25%, – рассказывает управляющий филиалом Абсолют Банка в Санкт-Петербурге Мария Батталова. – Но в июле мы поняли, что можем без ущерба для банка активнее развивать собственные программы, спрос на которые был так же высок. И решили не гнаться за объемами в ущерб доходности».
Соответственно, ипотечные подразделения банка сконцентрировались на работе с недвижимостью премиум- и элит-класса. А также с другими квартирами, стоящими дороже 12 млн. рублей, например – трехкомнатными квартирами. Или с коммерческой недвижимостью – ведь на волне ажиотажа коммерсанты также спешили выкупать нежилые площади под будущую сдачу в аренду.
И уже в октябре Банк побил свой прежний рекорд, достигнутый в 2018 году. Кстати, приблизительно на октябрь пришелся и скачок цен на недвижимость.
В целом же, по итогам года общая сумма ипотечных кредитов, выданных Абсолют Банком составила 41, 39 млрд рублей, В топе регионов-лидеров по объему выданной ипотеки за 2020 год лидирует Москва – более 15 млрд рублей. На втором месте Санкт-Петербург – 3, 9 млрд рублей.
Соответственно, руководство банка решило придерживаться избранной стратегии и в 2021 году.
«Ну, а если вернуться к госпрограмме, то в первую очередь она была хороша для частных инвесторов. Благо, количество заявок было не ограничено, и граждане скупали квартиры под маленькую ставку, – констатирует представитель Абсолют Банка. – Они делали все правильно. При этом не будет большой ошибкой предположить, что через десяток лет в Петербурге, как туристическом центре, цены на недвижимость вырастут вдвое».
С другой стороны, отмечает эксперт, господдержка оказала медвежью услугу ипотечным заемщикам с невысокими доходами. «Многие не рассчитывают свои силы силы и смотрят только на ставку, а не в целом на стоимость квадратного метра и условия кредита: в Ленобласти, где рост цен был создан искусственно, многие квартиры оформлялись в ипотеку по завышенным ценам – говорит Мария Батталова. – Причем, покупателями выступали не представители бизнеса или чиновники, а именно наемные работники, получающие около 40 тысяч рублей в месяц».
Угроза не шуточная. Взять типичную квартиру в Мурино, которая в среднем подорожала на 1 миллион рублей. Теперь, если заемщик будет вынужден по финансовым обстоятельствам разорвать договор и отдать квартиру банку, то новую ипотеку он уже потом ни за что не потянет, даже под маленькую процентную ставку.
«Правда, хорошо то, что многие пессимистические сценарии не сбываются», – оговаривается эксперт.
В принципе и застройщики согласны, что в чрезмерном скачке цен нет ничего хорошего. Однако, он был неизбежен. «Пусть большинство экспертов связывают этот скачок с льготной ипотекой, я бы хотела обратить внимание на то, что цены начали расти еще в марте минувшего года. Тогда, когда радикальным образом снизились цена на нефть, курс национальной валюты и показатели доходности по депозитам. И люди бросились пристраивать свои деньги, – рассуждает начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова. – Совпало несколько факторов. И они создали невероятную мотивацию для того, чтобы люди перекладывали деньги из вкладов в недвижимость».
Какие это факторы? Прежде всего, сегодняшний рынок не сбалансирован по спросу и предложению, а именно фиксируется дефицит предложения.
Причем, на появление этого фактора дополнительно сработал механизм перехода отрасли на проектное финансирование и эскроу-счета. «Поскольку застройщики не были уверены, что с учетом стоимости кредитов по проектному финансированию найдут спрос в прежнем объеме, они придерживались консервативной позиции и проявляли осторожность при запуске новых объектов», – напоминает Светлана Денисова. И только со второй половины 2020 года к застройщикам вернулась уверенность, что их объекты будут востребованы.
Между тем, отмечает эксперт, сегодняшний «плач Ярославны» по поводу роста цен чрезмерен. Пять лет до этого рынок практически стоял – росли цены на стройматериалы, на транспорт, но не на недвижимость. Небольшой рост цен начался только с 2018 года.
«И сейчас мы наблюдаем закономерное выравнивание дисбаланса. Того нездорового положения вещей, когда отрасль не могла себе позволить даже более-менее разумный поток средств на развитие, – объясняет представитель «БФА-Девелопмент». – Мы не можем предлагать продукт дешевле себестоимости, потому что это приведет к гибели строительной компании. И не можем продавать дороже рынка, потому что продукт останется невостребованным. И опять же стройкомпания разорится».
В свою очередь, директор по маркетингу сегмента «Жилищное строительство, Россия» концерна ЮИТ Ольга Семенова-Тян-Шанская соглашается: в росте цен, прежде всего, виноват баланс спроса и предложения - меньше стартов новостроек – выше цены.
При этом российские застройщики обеспечены теоретическим спросом навечно. «Мы остаемся на уровне 24 квадратных метра на душу населения. И за десятилетие эта цифра приросла крайне незначительно. Более того, эти 24 метра – это весь наш жилищный фонд, включая ветхий и аварийный», – говорит эксперт.
Ольга Семенова-Тян-Шанская вспоминает, что некоторое время назад в Правительстве муссировалась амбициозная цель к 2020 году повысить планку до 30 кв. метров на человека. Но планы так и остались на бумаге. Хотя такая норма достигнута, например, в Польше или Эстонии. Ну, а в Норвегии, например, это 80 квадратных метров
Но, в том-то и проблема, соглашается генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов, что при нынешних правилах игры строительный рынок не способен удовлетворить спрос в таком объеме. В последнее время годовые показатели ввода нового жилья в Петербурге «проседают» на 7-8%. Так, в 2018 году девелоперами сдано 3, 9 миллионов квадратных метров, в 2019 – 3, 5 миллионов, в 2020 – 3, 3 миллиона квадратных метров. «Есть основания предполагать, что эта тенденция сохранится и в дальнейшем – по множеству причин», – поясняет глава профобъединения. Например, заканчиваются средства, которые застройщики копили впрок перед самой реформой долевого строительства чтобы строить преимущественно на свои, а не на заемные у банков деньги.
Автомобили «Урал» с выгодой до 8% в «Балтийском лизинге»
«Балтийский лизинг» и автомобильный завод «Урал» возобновляют фирменную лизинговую программу, в рамках которой клиенты могут приобрести продукцию производителя грузовиков и спецтехники на специальных условиях.
«Балтийский лизинг» предлагает бизнес-леди приобретать авто без аванса
Специально к Международному женскому дню «Балтийский лизинг» запускает новую программу «Только для бизнес-леди: особый весенний аванс». В соответствии с условиями спецпредложения, клиентам компании доступны авансы от 0%. Программа будет актуальна до конца марта 2021 года.
В преимущественной мере круглый стол был посвящен «разбору полетов» 2020 года, то есть, надолго запоминающейся истории, как ипотечный рынок в минувшем году отделался легким испугом и рекордом. И, уже опираясь на сформированные оценки, участники диспута делились прогнозами на год наступивший.
Комментарии пользователей